Planung, Marke, Story – SIGNA

6. September 2019 Mehr

SIGNA Project Manager DI Dietmar Ploberger zum Andaz Vienna

Als Bauherr des neuen Lifestyle Hotels fungierte die SIGNA Gruppe. SIGNA Senior Project Manager DI Dietmar Ploberger ist gesamtverantwortlicher Projektleiter und Geschäftsführer der Projektbeteiligungsgesellschaft am neuen Standort. Als Eigentümervertreter bleibt er auch nach der Eröffnung in das Hotelgeschehen involviert. Im Interview mit hotelstyle & gastro spricht er über die Zusammenarbeit mit Architekt Renzo Piano und mit der Hyatt Gruppe, aber auch über allgemeine Tipps für eine erfolgreiche Planung.

 

Andaz SIGNA

 

Wie viele Projekte sind zurzeit am Standort des neuen Stadtquartiers realisiert bzw. vorgesehen?
Insgesamt sind im Quartier Belvedere und im Sonnwendviertel rund um den neuen Wiener Hauptbahnhof ca. 20 Projekte verschiedenster Größenordnung entstanden, wobei derzeit noch etwa fünf in Bau sind und eines noch nicht begonnen wurde. Großprojekte davon sind die ÖBB Zentrale, das THE ICON VIENNA, das QBC, der Erste Bank Campus, BEL & MAIN Vienna und PARKAPARTMENTS AM BELVEDERE mit dem Hotel Andaz Vienna Am Belvedere.

In wie viele dieser Projekte ist die SIGNA Gruppe involviert?
Am Bauplatz zeichnet SIGNA für drei Großprojekte verantwortlich. Das THE ICON VIENNA ist hauptsächlich für Büros vorgesehen, BEL & MAIN Vienna vereint Büro, Wohnen und ein Vier-Stern-Expended-Stay-Hotel der australischen Marke Andina, die PARKAPARTMENTS AM BELVEDERE beherbergen 342 Wohnungen und das Hotel Andaz Vienna am Belvedere 303 Zimmer.

Wo befindet sich das Andaz in dem von SIGNA realisierten Ensemble?
Im Gesamtprojekt wurde für den Hotelbau der Bauplatz definiert, der sich in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof und zur Innenstadt befindet. Für die Wohneinheiten der Parkapartments wurden nach hinten versetzte, ruhigere Standorte gewählt.

Wohnungen & Hotelbetrieb im selben Bauprojekt – ist dieses Konzept sinnvoll?
Eine gemischte Nutzung hat sich bei Großprojekten absolut bewährt, damit die Immobilien fast rund um die Uhr belebt sind und nicht wie frühere Büroentwicklungen nach 17 Uhr völlig ausgestorben wirken. Die unterschiedlichen Nutzungen ergänzen sich dabei.

Was gilt es außerdem bei einem Hotelbau heute vermehrt zu beachten?
Auf alle Fälle die Tatsache, dass ein Hotel nur mehr eröffnet werden kann, wenn nahezu alles perfekt fertig ist und funktioniert. In Zeiten von Social Media wird jeder Mangel sofort in die Öffentlichkeit getragen und zig­fach verteilt. Schlechte Kritiken auf diversen Plattformen bekommt man dann nicht mehr weg. Und natürlich die Energieeffizienz des Gebäudes in Kombination mit dem Einsatz von nachhaltigen Materialien. Auch die Betreiber legen immer mehr Wert auf den Einsatz nachhaltiger Produkte.

Welche Rolle spielen dabei LEED und BREEAM Zertifikate?
Die Nachhaltigkeit spielt für SIGNA mit und ohne Zertifizierung eine große Rolle. Für das Park Hyatt haben wir ein BREEAM very good erhalten und für das Andaz LEED Gold. Für Hotelentwicklungen sind die Zertifikate noch nicht so wichtig wie für Büroentwicklungen. Es sei denn, Sie wollen das Hotel später verkaufen – dann ist ein Zertifikat eine deutliche Wertsteigerung. Zudem schauen die Betreiber ganz genau auf den Energieverbrauch und die Arbeitsverhältnisse ihrer Mitarbeiter. Eine LEED-Zertifizierung basiert schließlich nicht nur auf einer nachhaltigen Materialwahl, sondern berücksichtigt auch eine gute Wärme- und Schalldämmung und, ob Mitarbeiter sich wohlfühlen und z.B. Fahrradräume und Duschen vorfinden.

 

Foto:©S. Diesner

 

Wie kam Stararchitekt Renzo Piano zum Projekt?
RPBW war schon seit 2008 mit dem Projekt beschäftigt und für uns war es klar, dass wir mit dem Büro das erste Projekt in Österreich umsetzen möchten. Das Architekturkonzept ist wirklich beeindruckend und sicher eine Bereicherung für die Stadt.

Wie gestaltete sich die Zusammenarbeit?
Äußerst positiv – für beide Seiten, denke ich. Wir haben ein professionelles und extrem kooperatives Projektteam vorgefunden, das auch für einige sehr wesentliche Eingriffe von unserer Seite offen war. Und auch Architekt Renzo Piano zeigte sich von der Qualität der Umsetzung sehr beeindruckt.

Welche Eingriffe haben Sie vorgenommen und warum?
Das waren vor allem drei große Eingriffe, die die Effizienz wesentlich verbessert haben:
Zunächst ist es uns gelungen, mit der ÖBB eine Nutzungsvereinbarung über die sogenannten Feuerwehrbegleitwege abzuschließen. Das heißt, die kleinen Bundesstraßen, die in Bahnhofsnähe parallel zu den Schienen verlaufen und permanent für die Feuerwehr freigehalten werden müssen, dürfen auch für die Anlieferung des Hotels genutzt werden. Dadurch konnte der Bau eines kompletten Tiefgeschoßes eingespart werden.

Dann haben wir die Konferenzbereiche zusammengefasst und neu definiert. Ursprünglich wären diese über drei Ebenen verteilt und somit kaum zu bewirtschaften gewesen. Wir haben diese auf einer Ebene zusammengeführt – mit sehr viel Tageslicht und einem eigenen Außenbereich für die Kongress- und Seminargäste. Und nicht zuletzt gibt es heute durch uns auch die Rooftop Bar Aurora mit einem atemberaubenden Blick über ganz Wien.

Außerdem haben wir auch die Erschließung der Zimmer und der öffentlichen Bereiche noch einmal neu gedacht. Diese sind ja auf zwei separate Bauten mit gemeinsamer Lobby aufgeteilt. Ursprünglich war die Lobby als zentraler „Verkehrsknotenpunkt“ aller Nutzungsbereiche vorgesehen. Das hätte aber sehr viel Unruhe in diesen Bereich gebracht und ihn als Rückzugsort inklusive Barnutzung unattraktiv gemacht. Wir haben daher vorgeschlagen, alle Liftanlagen an einem Ort zusammenzufassen und die beiden Hoteleinheiten dann jeweils durch Glasbrücken miteinander zu verbinden. Auch diesen Vorschlag hat das Büro Renzo Piano sehr offen angenommen, geprüft und umgesetzt.

Wie kann man generell die Effizienz eines Hotels steigern?
Das Wichtigste ist die Planungsphase. Das gilt für kleine Hotelprojekte genauso wie für große.

Worauf wird bei der Planung eines Hauses oft noch zu wenig geachtet?
Wichtig ist die Flächeneffizienz. Es zahlt sich definitiv aus, den späteren Hotelablauf von Anfang an im Blick zu haben. Alle Wege, die ich für die Anlieferung, das Service, die tägliche Wäsche brauche, sollten so kurz und effizient wie möglich sein. Schenke ich solchen Überlegungen zu wenig Aufmerksamkeit, kosten mich die zusätzlichen Wege unzählige Stunden – und das über Jahre. Das wirkt sich nicht nur finanziell aus, sondern auch bei der Mitarbeiterzufriedenheit. Und diese ist heute einer der wesentlichsten Faktoren für ein langfristig erfolgreiches Haus.

Was wird Ihrer Erfahrung nach außerdem oft zu wenig bedacht?
Ein erfolgreiches Hotel beginnt meiner Erfahrung nach mit einer umfassenden Markt- und Bedarfsanalyse. Wie viele Zimmer braucht der Markt am jeweiligen Mikrostandort? Gibt es für zusätzliche Konferenzräume oder Restaurants überhaupt eine Nachfrage? Oder muss ich befürchten, dass ein an sich gutes Konzept hier einfach fehl am Platz ist. Dabei geht es nicht nur um eine Ist-Analyse, sondern auch darum, was demnächst geplant ist.

Wie gelingt Ihnen der Blick in die Zukunft?
Wir untersuchen bei jedem neuen Hotelprojekt mit externen Beratern den aktuellen und zukünftigen Hotelmarkt, um so das richtige Produkt für den Standort zu finden. Dazu arbeiten wir parallel mit mehreren Konsulenten zusammen. Aus den verschiedenen Netzwerken ergibt sich dann auch meist ein recht verlässliches Bild darüber, was andere Hotel-Developer in der Nähe bereits in der Pipeline haben.

Welche Rolle spielt die Marke?
Wir sprechen ganz gezielt nur Betreiber an, die eine passende Marke und einen entsprechenden Track Record haben. Für uns ist es auch immer ganz wichtig, den lokalen Gast und nicht nur den Hotelgast anzusprechen und so die F&B und M&E Bereiche gut auszulasten. Internationale Gäste schätzen es sehr, auf lokales Publikum zu treffen.

Wie ist Ihre Wahl auf Andaz von Hyatt gefallen?
Schon durch die Zusammenarbeit beim Projekt Park Hyatt Vienna hat Hyatt gefallen an der SIGNA Gruppe gefunden. Beim Ankauf des Projekts durch SIGNA 2014 war noch ein Hyatt Regency geplant. Uns war klar, dass wir damit in Wien keinen neuen Standard setzen können und da kam uns die relativ neue Lifestyle Marke Andaz gerade recht. Das Projekt wurde dann auch als 50/50 Joint Venture mit Hyatt gemeinsam umgesetzt.

Welchen Einfluss nahm Andaz auf die Umsetzung?
Generell passt die Marke sehr gut zum Haus. Besonders spannend war für uns die Zusammenarbeit zwischen unseren Innenarchitekten und dem Büro von Hyatt in Chicago, das für das Storytelling verantwortlich zeichnet. Der Standort mit der unmittelbaren Nähe zu Belvedere und Innenstadt, Wien mit seiner bildenden Kunst, der Musik oder auch als Ursprung der Psychoanalyse bietet eine Unmenge an Anreizen für eine eigene Story. Von Chicago kam dann aber ein ganz wesentlicher Input: „Konzentriert euch auf eine einzige Geschichte.“ Dieses sogenannte „Design Narrative“ wurde in unzähligen Entwicklungsrunden immer mehr geschärft, um am Ende eine klare Story zu haben, die zur Umgebung und zum Branding passt.

 

Andaz Vienna Am Belvedere

Adresse: Arsenalstr. 10, 1100 Wien, , www.andazviennaambelvedere.com
General Managerin: Gözde Eren
Bauherr: Hotel am Belvedere GmbH & Co OG (JV SIGNA / HYATT 50/50)
Architektur: Renzo Piano Building Workshop (RPBW)
Lokaler Partner: NMPB Architekten ZT GmbH
Innenarchitektur: Carbone & Kacerovsky ZT GmbH& Carbone Interior Design / Claudio Carbone
Möbelkonzept: SCHACHINGER Räume + Objekte GmbH
Tragwerksplanung: Bollinger und Grohmann ZT GmbH
Fassade: Moeding Keramikfassaden GmbH
Fliesenverlegearbeiten: HB Fliesen mit Produkten von Murexin
Fitnessgeräte: The Fitness Company Handels GmbH
Wellness/Sauna: devine wellness-anlagenbau gmbh

Grundstücksfläche: 5.866 m2
Planungsbeginn: bei Vorbesitzer 2008; bei SIGNA mit Ankauf 2014
Bauzeit: 02/2016 – 04/2019
Fertigstellung / Eröffnung: 30.04.2019

 

Foto:©Gregor Titze

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Kategorie: Newsletter, Projekte

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