Norbert Winkelmayer über Hotelkonzepte
Hotelkonzept am Wienerberg.
Norbert Winkelmayer ist ein erfolgreicher Immobilienentwickler mit einem Faible für Kunst. Furore machte er – unter anderem – mit seinem Projekt des Boutique-Hotels Sans Souci in Wien. Er werde gegen die Wand fahren, prophezeiten ihm beim Start des Sans Souci Hotels die ewigen Besserwisser in Wien. Jetzt, knapp drei Jahre nach der Eröffnung hat es eine Auslastung von 83 % und ist als Kunsthotel etabliert. Nun will er weiter und erwarb mit dem Philips-Haus, weithin sichtbar an der Kante des Wienerberges, eine Ikone der 60er-Jahre, errichtet von Architekt Karl Schwanzer. Peter Reischer unterhielt sich mit ihm über seine Konzepte.
Herr Mag. Winkelmayer, woher nehmen Sie die Energie zu derartigen Projekten?
Ich setze immer auf positive Energie. Bei allen meinen Projekten oder Käufen muss es an dem Standort ein positives, energetisches Verhältnis geben. Wenn das nicht zutrifft, mache ich kein Projekt. Auch bei Immobilien ist das so – ich gehe hinein und weiß: Das will ich haben!
Ihre Story, Ihr Werdegang – Wirtschafts-Uni, Skilehrer, Firmengründungen usw. – klingt eher nach einer zufälligen Karriere. Glauben Sie auch an Zufall?
Ob man es Zufall oder wie auch immer nennt – es gibt eine gewisse Programmierung, eine Vorsehung, aber wir Menschen haben sehr wohl die Möglichkeit, uns in einer gewissen Bandbreite darin zu positionieren. Das sehe ich nicht entweder sozial oder umweltabhängig, sondern ganzheitlich. Wir sind keine Schauspieler in einem Stück, das wir Leben nennen. Wir können sehr wohl unsere Skills und Gifts, die wir bekommen haben, einsetzen.
Wie sehen Sie den Immobilienmarkt im Hinblick auf die viel zitierte Krise augenblicklich? Entwickelt er sich überhaupt noch?
Er entwickelt sich exakt auf eine Zweiklassengesellschaft hin: Einerseits gibt es den gemeinnützigen Bau und andererseits wird es immer das Luxussegment mit High-End-Immobilien geben.
Sehen Sie das für Wien, Österreich, Europa und die Welt gleich?
Ja, aber Österreich hinkt ein wenig nach (im Vergleich zu London und New York).
Das französische Wort „sans souci“ kann man mit „ohne Sorge“ übersetzen. Ist diese – oder so eine – Haltung für Sie prägend?
Ja, „Nomen est omen“, ganz sicher.
Vertrauen ist eine Grundlage um sich keine Sorgen zu machen. Stimmen Sie dem zu?
Vollkommen: Vertrauen, Treue, Liebe, Familie!
Es ist eher unbekannt, dass Sie – eine Zeit lang zumindest – auch der Besitzer des von Hundertwasser gestalteten Kunsthauses in Wien waren. War es ein rein kaufmännisches Interesse?
Ich sammle sehr viel Kunst, mein erstes Kunstwerk (mit 16 Jahren gekauft) war ein Hundertwasser. 2010 ist ein Makler an mich herangetreten, über den ich es gekauft habe, die Rendite war nicht so schlecht und das Haus ist ja ein Sammlerstück. Ich wollte ein Projekt auf dem Grundstück Weißgerberlände realisieren. Das ist leider an der Finanzierungsfähigkeit der Gemeinde Wien gescheitert.
Was ist Kunst für Sie?
Eine Verschönerung des Lebens. Wenn man Kunst als Investment kauft, hat dies eine Berechtigung. Ich persönlich kaufe Kunst, weil sie mir gefällt.
Ist diese Aussage „weil sie mir gefällt“, nicht sehr hedonistisch?
Klar, aber ich stehe dazu!
Die Sans Souci Group existiert schon seit über 25 Jahren. Das ist doch eine ziemliche Erfolgsstory?
Was ist Erfolg? Es macht Spaß. Ich versuche trotz eines gewissen Erfolges, demütig zu sein.
Was macht die Sans Souci Group?
Wir beschäftigen uns vor allem mit High-End-Immobilien, aber sind auch in anderen Bereichen wie etwa dem Kunstmarkt oder in der Hotellerie tätig. Bei all unseren Projekten versuchen wir, etwas Gutes mit einer angenehmen, positiven Energie zu schaffen.
Befinden Sie sich in einer Marktnische, speziell mit dem Sans Souci Boutique-Hotel?
Ja auf jeden Fall, die anderen Hotelketten sind mir egal. Ich habe mir von Anfang an die hochwertige Schiene und nicht den Massenmarkt ausgesucht. Ich habe mir auch immer Immobilien gekauft, die für andere von wenig Interesse waren.
Wenn ich mir Ihre Projekte und deren Entwicklung ansehe, stelle ich eine Behutsamkeit im Umgang mit Substanz fest. Meist sind es „alte“ Bauwerke, die durch Sie revitalisiert und renoviert bzw. ausgebaut werden.
Ich finde, dass Altes, Gewachsenes erhalten und wieder rückgeführt werden sollte, das mache ich bei allen meinen Projekten so. Aber, wenn etwas Neues dazukommt – dann komplett modern!
Sie sagen ja, dass Sie eine „Seele“ in den Gebäuden erwecken wollen.
Die Seele ist eine gewisse Aura, eine Energie, die jedes Gebäude ausstrahlt. Ich glaube, dass man das stimulieren, aber auch zerstören kann.
„Phils Place“ (ehem. Philips-Haus) ist nun ein gewisser Bruch sowohl bezüglich des Gebäudealters als auch der Charakteristik in Ihrer Linie.
Eigentlich nein. Es handelt sich um eine Stil-ikone, welche in den 60er-Jahren von Karl Schwanzer erbaut wurde, also auch eine Immobilie mit historischem Hintergrund, die nun behutsam revitalisiert und mittels moderner Interpretation wiedererweckt wird.
Wie denken Sie, in diesem Bau die „Seele“ zu verwirklichen?
Die ist bereits wieder da! Wir führen das Gebäude wieder genau in den Zustand zurück, in dem Schwanzer es geplant hatte. Die ganzen Zu- und Vorbauten kommen wieder weg.
Wie gehen Sie, oder wie müssen Sie, mit dem Denkmalschutz bei diesem Projekt umgehen?
Die Zusammenarbeit mit dem BDA ist sehr produktiv: So entfernen wir zum Beispiel auf der obersten Ebene die seitlichen Mauern wieder und machen – so wie Schwanzer es geplant hatte – Glasportale. Dadurch entsteht ein 400 m2 großes Loft mit 360 Grad Panoramablick. Die einzige Veränderung, die wir – in Abstimmung mit dem BDA – durchführen, ist ein homogener Glaskubus am Dach für den Lift. Oben kommt ein beheiztes 30-Meter-Schwimmbecken unter dem alle Technik – die jetzt optisch am Dach stört – versteckt ist. Dieses Deck wird unterhalb mit einem LED-Band beleuchtet und damit schwebt das Ganze über dem Haus und die Technik wird unsichtbar.
Sie haben das Gebäude zusammen mit 6B47 REAL ESTATE INVESTORS übernommen. Wie ist die Auf- oder Verteilung der Aufgaben bei dem Projekt?
50 : 50 mit einem Syndikatsvertrag. 6B47 ist für die Technik und ich für Marketing und Vertrieb zuständig.
Ich habe verschiedenste Aussagen zum zukünftigen Betriebskonzept des Hauses gehört. Welches Geschäftskonzept haben Sie für „Phils Place“?
Wir bauen dort Kleinstwohnungen zwischen 30 und 40 m2, insgesamt 135 Stück, die hochwertigst eingerichtet werden. Mit Klimatisierung, aktiver Wohnraumbelüftung, mit Küchen samt Miele-Geräten. Investoren können diese kaufen und steuerlich optimal abschreiben. Darüber ist eine Managementgesellschaft („Phils Place“) gestülpt, das heißt, die Investoren vermieten langfristig (10 Jahre) diese Condos an die „Phils Place“ und die wiederum verwertet die Apartments hotelähnlich und vermietet sie.
Wie viel Rendite hat der Investor, der die Wohnung gekauft hat?
Wir gehen von einer Gesamtkapitalrentabilität von knapp 3,5 – 4% aus. Ohne Wertsteigerung und auf das Gesamtkapital gerechnet. 2027/28 werden dort beide Ausgänge der U-Bahnstation Wienerberg sein, dann werden die Immobilienpreise steigen und viele werden verkaufen.
Wo liegen die Mietpreise bei diesen Wohnungen?
Die Tagessätze starten bei den kleinsten Wohnungen bei 80 Euro pro Tag.
Wo liegen die Quadratmeterpreise für die Investoren?
Fix und fertig eingerichtet um die 5.000 Euro.
Welchen Benefit hat ein Hotelier von dieser Konstruktion?
Der internationale Trend geht eben in diese Richtung. Er geht in Short- und Longstay-Apartments, aber ohne Konkurrenz zu einem Hotel.
Wohin entwickelt sich der Hotelmarkt der Zukunft?
Nicht der Hotelmarkt, sondern der Wohnmarkt entwickelt sich in Richtung Mi-kro-Apartments, auch der Community-Bereich geht in Richtung „sharing“. Die Menschen wollen keine riesigen Wohnungen, sondern gemütliche Apartments mit Gemeinschaftsbereichen. Der Trend geht weltweit eindeutig in diese Richtung.
Welche Kriterien sind bei einem derartigen (Hotel-)Wohnprojekt zu berücksichtigen? Sicherheit, Parkplätze, Privatsphäre mit oder ohne sozialen Anschluss?
Vor allem die Seele darf man nicht vergessen. Man muss die Basis bieten, dass die Menschen eine Community bilden können, sowohl real als auch virtuell.
Eine provokative Frage zum Schluss: Wollen Sie damit gezielt etwas Unruhe in den langweiligen Hotelmarkt bringen?
Na klar, keine Frage, das ist immer spannend!
Portrait von Norbert Winkelmayer: © Philipp Simonis
Interview: Peter Reischer
Kategorie: Schlagzeilen
